Долгие сроки окупаемости, измеряемые десятилетиями (от 10 до 25 лет!), растущая стоимость строительства, введение туристического налога и угроза возврата НДС – эти факторы заставляют инвесторов в гостиничную недвижимость серьезно задуматься, а порой и «хвататься за голову». Формирование инвестиционно-привлекательной среды для индустрии гостеприимства, высокая ключевая ставка и именно длительный срок возврата вложений оказались в центре жарких дискуссий на форуме «Путешествуй!», организованным Российским Союзом Туриндустрии (РСТ). Несмотря на очевидные сложности и отсутствие гарантий сохранения внутреннего туристического бума, статистика консалтинговой компании NF Group фиксирует рост ввода качественных гостиничных номеров в России на 32% в первом полугодии 2025 года. Почему же инвесторы продолжают вкладываться в проекты с такими отдаленными горизонтами окупаемости? Кто эти смельчаки, готовые ждать возврата капитала 15, 20 или даже 25 лет, как в случае с сочинскими курортами? И как сроки окупаемости различаются для городских отелей (13-15 лет), загородных курортов (15-18 лет), апартаментов и особенно модных, но коварных глэмпингов (8-15 лет и более), где итоговые вложения могут в разы превысить первоначальные планы?
Ответы на эти вопросы и поиск стратегий выживания в условиях «длинных денег» стали лейтмотивом профессионального диалога.
Big money и терпение
«Сейчас мы ведем несколько строек в различных регионах. Там, где климатические условия мягче, у нас получается порядка 15 млн рублей на номер, там, где климат сложнее – 19 млн, — рассказал генеральный директор сети отелей «Азимут» Максим Бродовский. — Поэтому мы выбираем кредиты полностью и докладываем собственные средства, чтобы строить отели 5*, а это 23 млн за номер. Наши модели показывают окупаемость в срок от 10 до 15 лет».
«Стоимость строительства гостиниц подросла — если 3-4 года назад инвесторы оценивали ее от 175 до 190 тысяч рублей за квадратный метр, то сейчас – в 240-250 тысяч. В этой связи большой потенциал – за строительством модульных гостиниц по субсидированной программе, окупаемость здесь составляет 4 года», — добавил он.
Между тем, с 2025 года по всей России введен туристический налог для владельцев средств размещения, и, если к 2029 году он будет 5%, а через год вернут еще и НДС, «то все инвесторы схватятся за голову» — сказал Максим Бродовский.
Окупаемость построенных курортов на территории Сочи составляет 18, 20, 25 лет — сообщила заместитель генерального директора по внешним коммуникациям группы компаний «Мантера» Мария Золотухина.
«Из-за высокой амортизации необходимо постоянно реновировать номерной фонд, а это требует инвестиций», – добавила она.
Сроки окупаемости отелей длинные, а сохранение туристического бума внутри страны никто не гарантирует. Но — кто не рискует, тот не строит отели!
«Инвестиции в индустрию гостеприимства, на наш взгляд, должны начинаться с мастер-планирования и маркетинга территорий. На этом этапе закладываются ключевые параметры: функциональность, логистика, инфраструктурные связи и уникальное позиционирование. Без четко выстроенной концепции развития территории даже самые современные отели рискуют остаться зонированными объектами без устойчивого турпотока», — отметила вице-президент по коммерции и маркетингу Cosmos Hotel Group Елена Махрова.
«Если мы говорим про окупаемость городских отелей, то среднее значение здесь – 13-15 лет», – добавила она.
По оценке директора департамента развития гостиничной компании Alean Collection Андрея Абрамова, срок окупаемости больших курортных и загородных отелей больше, чем городских и апарт-отелей, и составляет 15-18 лет. На срок окупаемости свой отпечаток накладывает тот факт, что подобного рода курорты обладают довольно большой развитой инфраструктурой.
Мария Онучина, генеральный директор гостиничного оператора «25/7», управляющего апарт-отелями, отметила, что окупаемость в этом секторе зависит от того, когда инвестор покупает номер: «Если в самом начале строительства, то окупаемость составляет около 8-9 лет, если в конце – то 10-15 лет».
Сложности, однако, не обескураживают всех инвесторов. Ввод качественных гостиничных номеров в России вырос в первом полугодии 2025 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 32% — до 4100 номеров, сообщили в консалтинговой компании NF Group. (В первом полугодии 2025 года в России открылось 36 качественных гостиниц и апарт-отелей общим фондом).
На классические гостиницы пришлось 66% нового предложения, на апарт-отели – 34%. Большинство открытых объектов соответствуют категории 4* — 62% номеров, на втором месте отели 5* – 23% номеров, на 3* пришлось 15% новых номеров. В лидерах — Краснодарский край: 1500 номеров. В 2025 и 2026 годах ожидается ввод еще по 10-12 тысяч качественных гостиничных номеров в год.
Главные инвесторы — туристы
«Мы открылись в 2016 году, работаем со средней загрузкой 55-80%, получали господдержку на строительство инфраструктуры вокруг глэмпинга, среди них грант на создание первого арктического пляжа. Прошло уже 8 лет, до сих пор не окупились, думаю, у нас это займет до 10 лет. И наши главные инвесторы – это туристы»,- рассказал на следующей сессии, организованной РСТ, основатель глэмпинга «Аврора Вилладж» в Мурманской области Олег Теребенин.
Проживание в стесненных условиях модуля предполагает повышенную амортизацию, требует особенного ухода и инженерного обеспечения. В итоге проект может оказаться гораздо дороже, чем строительство отеля.
«В течение четырех лет инфо-цыгане рассказывали, что можно купить любую землю (у них), за 20 млн поставить «глэмпинг» и быстро на нем заработать за один сезон. Разумеется, это не так», — рассказывала на форуме Ассоциации Загородных Отелей (АЗО) Галина Исаева, основатель АЗО (см. репортаж на Hotelier.pro).
Что показывает опыт бывалых? Итоговые суммы вложения в проект в разы больше первоначальных!
«За первоначальными вложениями в 15 млн последовали еще (из прибыли), и общий объем инвестиций достиг100-120 млн рублей, — поведал в подкасте с Галиной Исаевой Павел Кирьянов, создатель глэмпинга «Айвенго» в Республике Алтай — одного из первых глэмпингов в России. — Сегодня я не брался бы за создание глэмпинга, если стартовый капитал будет менее 150 млн. Это та экономика, которая позволяет от ремесленичества. самозанятости перейти к бизнесу — когда ты можешь выстраивать бизнес-процессы, нанимать качественный персонал, видеть дивиденды по итогу».
Даже при тщательно продуманной концепции и проработанном мастер-плане объекта в процессе эксплуатации может многое поменяться: целевая аудитория, сценарий отдыха, проявятся новые тренды, возникнут новые идеи.
Глэмпинг можно начать, но нельзя закончить его развитие. Поэтому сколько проект реально будет окупаться, сказать окончательно неимоверно сложно.
Так, кому какой срок окупаемости проекта светит?
Рассудит рынок, конъюнктура, экономика в стране, логистика путешествий, кризисы (как «мазутный апокалипсис» в Анапе), климат / капризы погоды (как нещадно холодные и дождливые май и июнь в 2025 году) и др.
Также с форума «Путешествуй!» читайте на нашем портале и такие репортажи, как: